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律师姓名:张梓舟律师

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律师文集

小产权房屋买卖合同的法律效力分析

“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织,未经国有化和征收,在农村集体土地上,单独或联合开发商开发建设,由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。

在城市化迅猛发展的情况下,土地征收带来巨大的拆迁利益,部分农村居民将农村的小产权房出售后,违背诚信和罔顾道德,以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定,大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效,买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷,因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。

虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持,但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益,社会的道德危机便在所难免,且对买方来说显然有失公平,法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此,法院在审理此类案件时,通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小,公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的,则协议被确认无效后,买方不应从中获利。

一般来说,买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长,就越应当维护交易的稳定和安全,即使房屋买卖协议被确认无效后,买方因此可得到的利益就应越大。总之,因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有,而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是,可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用,而不是纵容此类交易行为的发生,如此才能抑制小产权房的买卖交易。

【法律链接】

《物权法》第一百五十三条规定,宅基地的使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅,应当符合乡镇土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地,经乡镇人民政府审核,由县级人民政府批准,其中涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。

《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农建设。但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等形式致使土地使用权发生转移的除外。

1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。

2004年12月24日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定‘禁止城镇居民在农村购置宅基地’。

2007年12月30日国务院颁布《关于执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定‘农村住宅用地,只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地,农民住宅或‘小产权房’’。

合同法第五十二条,合同无效的法定情形:

一、一方以胁迫,欺诈的手段订立合同,损害国家利益

二、恶意串通,损害国家,集体或者第三人的利益

三、以合法形式掩盖非法目的

四、损害社会公共利益

五、违反法律,行政法规的强制性规定。

以上法律理清顺序,先看物权法的规定,再看土地管理法(2004年修改)的规定,再看国务院办公提的通知(1999年,2004年,2007年),至于合同法的法定无效情况的规定则是最后。

一、物权法没有具体规定如何处理农村宅基地问题,但是要求按照土地管理法和国家的有关规定办理。国家的有关规定是指国务院办公厅的通知和决定,因为找不到其他的对小产权房买卖持否定态度的有关国家规定。

二、土地管理法第六十二条‘农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准’的规定,显然是说农民可以出卖,出租房屋,只是在出卖出租房屋后,不得再申请宅基地。就是说,农民出卖,出租房屋后,不再申请宅基地即可。另外,此条没有说出卖,出租给谁?即对出卖出租对象没有限制。

三、土地管理法第六十三条‘农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农建设。’据此规定,农民集体所有的土地不得‘出让、转让或者出租’用于非农建设,这句话中,出让,转让,出租时并列的三个词,共同修饰后面的‘用于非农建设’,换句话说,如果不是用于非农建设,则农民所有的土地的使用权是可以出让,转让或者出租的。另外,建设一词所表示的意思应该是在空白的基础上建设,即在空地上建设。已经建好的,则不存在建设问题。农村的住宅,小产权房属于已经建设好的,对其的买卖不存在建设问题。

四、根据物权法房地一体主义原则,土地使用权和土地上的房屋是捆绑在一起的,一样变动,另一样也跟着变动。即如果房屋卖掉了,土地使用权也当然随之转移。

五、按照物权法的规定,关于农村宅基地的使用权相关法律问题适用土地管理法等法律和国家有关规定。而土地管理发和国家有关规定对此的规定是矛盾的。按照法理方面的知识,我们知道,法律的效力位阶规定。显然土地管理法的效力要高于国务院的决定和通知,而且国务院的决定和通知连行政规章都算不上,更不要说行政法规了。因此,应该按照土地管理法的规定。进而可以确定农村的住宅和小产权房是可以买卖的。

六、逐条核对合同法关于无效合同的规定,这样的合同不存在欺诈,胁迫,恶意串通损害国家利益,集体利益,第三人利益,社会公共利益,没有违反国家法律和行政法规的强制性规定(国务院办公厅的通知,不能认定为行政法规)。但是,这样的合同是否就是用合法形式,掩盖非法目的?如何理解非法目的?不符合法律规定的目的。既然是不符合法律规定的目的,则这种目的的实现应该就有相应的危害性,但是这个合同的签订事实没有哪一方的利益受到了损失或者损害。能否就认定这个合同的目的是合法的。如果能够认定,则这个合同也没有用合法形式掩盖非法目的。虽然违反了国务院办公厅的通知规定,但是并不影响合同的效力。

七、只是在现实中,城市居民购买小产权房,房屋合同签了,也付款交付了。但是后续手续相当难办!而且,基本上法院在很多情况下会认定合同无效。不知道依据为何?但我在此讲的是小产权房能不能买卖,城市居民一旦买卖,签订合同,这个合同是否有效的问题,至此,在我看来,相关的法律问题已经非常明晰了。

【相关法律风险提示】

1、城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓“村产权”、“乡产权”房不合法。价格或许便宜,风险一定很大。

2、集体土地上建造的房屋,以“廉租房”、“公租房”、“集资房”、“新农村工程房”、“新居工程房”等名义,或变相的“以租代售”进行房屋交易,因为无法办理产权过户,合同效力无法补正,故交易的合法性不受法律保障。

3、任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋“所有权证”或“集体土地使用权证”不具有合法性。

4、小产权房买卖合同无效,因买受人对房屋权属存在审核义务,故对合同无效亦存在过错,故存在房款返还时,是否支持利息,法院有不同判例。


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