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律师姓名:张梓舟律师

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媒体报道

“合作建房”已死 买房纠纷未了

2014年12月26日,本报报道了广东首个合作建房项目金果广场因资金断裂,老板可能走佬的新闻。近日,有读者通过报料热线爆料,称自己被骗100多万元。购房者是两姐妹,每人都曾分别出资50多万元进行了内部认购,协商两次退款都没有成功。与此同时,金果广场负责人也现身接受了本报记者的采访。那么,事件的真相是怎样的?广东首个合作建房项目是否已“胎死腹中”?记者进行了深入调查。

买房:熟人介绍,内购形式交了全款

1月10日,记者和爆料人在广州车陂南约见了采访。购房者为两姐妹,分别是吴雅和吴静(化名)。2014年3月,她们在一姓罗亲友的介绍下,以内部认购的方式购买了金果广场两套房子。“那位姓罗的是我姑丈的朋友,平时十分熟悉,大家都很信得过。”吴雅表示,他说是内部认购的价格才那么便宜,但是要交齐所有房款。因为是亲戚的铁哥们,也没去调查这间公司状况和这块地的审批情况,就交了钱买了下来。

吴雅和吴静购买的两套房子是同一座同一户型的,分别在9楼和10楼。她们提供给了记者商品房预购协议,上面显示所购买房子的信息是,“面积为104.12平方米,该单位物业的每平方米价格为5000元,合计总价520600元。”

事发:工地停工,销售部人去楼空

“2014年6月,当时接待并联系我们签约的那位售楼部经理打电话跟我们说售楼部员工被解聘了,包括他自己。”吴雅回忆,这位售楼部经理还提醒我们金果广场有问题,没打算在那块地动工,叫我们最好跟金果广场联系尽快追回房款。于是,吴雅和吴静立刻赶去工地看了,是没有任何动工的迹象,而且售楼部已经人去楼空。“当时我们意识到被骗了。”吴雅称,当时曾让介绍人联系金果广场董事长黄嘉明帮忙追回房款。

追款:多次协商退款,至今无着落

经过多次沟通,两姐妹终于见到了黄嘉明。8月1日,在禅城区汾江南路财富大厦,双方签订了一份退款协议。协议上写明,“60天之内退还全部欠款”。在退款承诺书上,记者看到,金果广场还必须支付占用资金费用10000元人民币给吴雅和吴静。

“两个月转眼过去了,钱依然没有着落。”吴雅说。11月11日,吴雅和吴静再次约见了黄嘉明,在石湾镇彩霞公寓,双方第二次签订了退款协议。这次的要求是,“在30天之内退回所有的房款。”直到12月12日,协议的时间已经到期,两姐妹的房款还是没有踪影。

此后,吴雅和吴静走上了追回房款的道路。“我们打过12315投诉电话,也向南海区国土城建和水务局(住建)投诉过,同时也到过佛山南海公安局和佛山公安局报案,公安局建议我们起诉黄嘉明。”吴雅和吴静找来了律师,已经正式提出起诉,将于2月2日在佛山市南海区人民法院开庭。

对此,南海区国土城建和水务局(住建)回应表示,根据《广东省商品房预售管理条例》第六条规定,预售商品房应取得预售许可证。无论该楼盘以什么名义卖房,凡是未取得预售许可就收取房款的都属违法,他们会依法处置。

老板现身,贷款受阻暂难退钱?

1月12日,该项目投资方佛山金果地产投资公司董事长黄嘉明身在上海,但通过电话接受了记者的采访。“我承诺,这笔钱一定会退还,但是受到资金限制,如今是暂时无力退还。”黄嘉明在电话的另一头一再强调,关于金果广场的事他可以解释清楚,资金一旦到位一定偿还。“现在经济环境不好,小地产公司难免融资难,希望大家能多些包容。”黄嘉明叹了口气说。

合作建房?早已被政府叫停

金果广场宣传称是广东首个合作建房项目,这是该项目最大的亮点。“2014年4月,金果广场举办了第一次也是唯一的一次宣传活动,我们打出的就是这个口号,但得不到政府部门的认同。”黄嘉明表示,在一个星期之后,南海国土局、住建局就已经叫停了我们,此后我们也不再这样自称。黄嘉明称,当时有7个人交了合作建房5000元的诚意金,因为叫停我们已经全部退还。还有3个人是内部认购的,其中就包括吴雅和吴静两姐妹,他们三个人的钱因为公司出现了资金问题无力退还。

资金难题,谈好的1.4亿贷款没了

“我们是1.9028亿元拿到的土地,这个可以在官方查得到,成交的时候就交了500多万元税金,2013年9月份,我们公司交足了差不多2亿元的土地款给政府部门。”黄嘉明说,当时我们已经跟合作银行谈好了,会有1.4亿元的授信贷款。

“但是没有想到2013年11月就出事了,不是我们自身出事,而是银行方面。”黄嘉明表示,乐从钢铁很多公司在2013年11月就不行了,出现坏账千多亿元,这直接波及到我们。他称,银行方面不会直接贷款给我们这么小的地产公司,而我们又不能像上市地产公司那样通过发债券等融资方式来解决。资金链就这样断裂了,这也是金果广场暂时停工的原因。

如何解决?称贷款批下就还钱

黄嘉明称,为了度过这个难关,如今金果地产中上层领导全部停薪留职,但基层员工的工资会正常发放。“如果银行贷款能够下来,吴雅和吴静两姐妹的钱对于公司来说是个小数目。”黄嘉明表示,这也是为什么一直拖着不退还的原因。

“目前,总规划图刚刚通过了政府部门的批准,就下来就是单体报建,然后施工的水电也会跟上。”黄嘉明说,如果不出意外,会在春节前后动工。

“但是有一个前提,就是银行贷款需要审批下来,2015年第一季度银行方面的资金应该会相对充裕,争取的机会十分大。”黄嘉明表示,我们公司在春节之前就着手准备施工的工作,先从地下室搞起。

黄嘉明表示,本来现在就想开一场新闻发布会,对这件事进行一个详细的澄清。“但是考虑到还没有正式动工,可能会越描越黑,所以就作罢。”黄嘉明说,在经济寒冬之下,地产公司也会遇到很多这样或那样的问题,融资难、融资不到位导致资金链出现断裂,希望得到政府和市民的包容。

律师观点:

内部认购不合法存风险

广东提德律师事务所主任律师罗曼纳认为,该案件中吴雅和吴静两姐妹采用了内部认购的方式买房,虽然开发商承诺一定会退钱。但事实上,内部认购在法律上是不认可的而且是违法的,因为这是开发商在没有取得预售证的情况下就已经开卖,购房者相当于得到了一个“排位”的名额。内部认购只在内部有约束力,对外就不适用了。通常情况下,内部认购对于双方都存在风险:从开发商来说,没有取得预售证就开卖,已经存在违法风险;从购房者来说,实际上买的只是“一张图纸”,因为房子的朝向、户型、面积都没有正式确定下来。

如果是开发商方面的问题,内部认购的钱,是可以退回来的,而且法院方面也会支持购房者;但是如果购房者不愿意再买这套房了,就存在开发商不退还的可能。像吴雅和吴静这种情况,比较少见,因为内部认购不需要全额交费。这个事情属于民事纠纷,完全可以起诉开发商。


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