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律师姓名:张梓舟律师

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媒体报道

夫妇为避债务半价卖房给儿子 判决:买卖应撤销

原告被欠66万元担保人低价卖房

小谢和老黄都是安溪人,因一笔66万元的债务翻脸。

这笔钱并非老黄直接找小谢借的,而是黄某宗找他借的。去年4月10日,黄某宗向小谢借了66万元,老黄为此提供连带责任保证。黄某宗因未按约还款,去年11月5日,被小谢起诉到法院。当年12月,法院判决黄某宗必须还款,老黄应对该笔66万元借款及利息承担连带清偿责任。

小谢了解到,在他打官司的过程中,老黄和妻子叶女士于2014年11月19日与其子即小黄签订一份《房地产买卖契约》,将老黄名下的一套房产以20万元的价格转让给小黄,并于当日办理二手房转让登记手续。当年12月1日,小黄领取了该房产的产权证。

小谢调查得知,该房产是老黄于2009年购买的,当时就得40万元,如今的价格更是不止。小谢认为,老黄及叶女士为转移财产,以不合理的低价,将其所有的房产转让给小黄的行为已对他实现债权造成了伤害。同时,该房产为老黄与妻子的夫妻共有财产,在他死亡之后,该房产的一半为老黄的遗产。

今年5月份,小谢作为原告,将叶女士起诉到安溪县人民法院,要求判决撤销叶女士、老黄与小黄转让房产的行为;判决确认该房产的二分之一属老黄的遗产,并拍卖、变卖该房产用于偿还他的债权;判决小黄办理该房产的产权转移登记手续;判决律师代理费7000元及诉讼费用由叶女士、小黄承担。小黄作为案件的第三人参与诉讼。

为何老黄没成被告?原来,今年4月份,他不幸遭遇车祸去世了。

被告交易价50万元并非20万元甩卖

到了庭上,叶女士称,该房产并非20万元卖给儿子,而是50万元,不存在严重低于市场价的行为。

叶女士称,买房时除首付外,其余31万元是按揭的,至去年11月,尚欠按揭贷款26.2万元。因购房支付的首付款大部分是民间借贷,加上四年多偿还按揭贷款的本金及利息,又因生意亏损,累计欠他人债务20多万元。她的老公即老黄曾联系银行以该套房产再抵押贷款,因已抵押在银行,无法继续融资贷款。去年11月,他们征求长子小黄的意见,以50万元转让给他,由于儿子自身经济能力有限,不能一下子拿出26万多元还银行贷款,老黄通过某典当有限公司老总张先生,向某信用社贷款50万元。经协商,张总先代还尚欠的按揭款,该房产过户给小黄后,经张总出面联系,由小黄向信用社申请三年期的商业房产抵押贷款50万元。50万元贷款下来后,转到张总的银行账户,张总除扣留其代还按揭贷款、手续费等,于当天将余额通过转账及现金的方式交给老黄。

小黄也表示,他是善意有偿取得该房产的,受法律保护,小谢行使撤销权的诉求依法不能成立;他是该房屋的所有权人,小谢主张该房屋的二分之一属老黄的遗产,完全不能成立;小谢要求他办理该房产的产权转移登记手续,依法无据。

法院转让行为具有主观恶意应当予以撤销

到底该房产以多少钱成交的?

法院查明,小黄当时受让了该房产,曾缴交契税、土地使用税交易服务费及房地产交易手续费,但这无法证明该房产是以50万元的价款成交的。反之,他曾以该房产作抵押,向信用社贷款50万元用于购买茶叶,并将50万元委托银行转入某典当有限公司张总的银行账户内。老黄与张总之间曾经有经济往来。由于老黄已死亡,且张总本人也未到庭提供证言,因此小黄所称抵押贷款50万元是用来支付转让房产的价款,他与父母转让房产的实际价款是50万元而非20万元,这些证据无法形成完整的证据链,且有出入,所以无法证明他是50万元购得房产。

法院认为,所谓债权人的撤销权是指因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产,对债权造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。该案中,2014年老黄夫妇在转给小黄该房产的价格是老黄原先购房时价格的一半左右,与当时市场房价明显不符,差距太大,具有主观恶意行为,已对债权人造成了损害,债务人该行为应予撤销。

日前,法院一审判决撤销老黄夫妇将房产转让给小黄的行为,叶女士等赔偿小谢的律师代理费7000元。

■案例提醒

转让价低于市场价七成视为明显不合理

交易价低于多少,才存在明显低于市场价的行为呢?本栏目法律顾问黄必良律师对此进行了分析。

他说,最高人民法院的司法解释明确规定,对于合同法中规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认;转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。

若确实是善意第三人取得的该房产,是否还可以撤销?黄必良表示,善意取得是指买方以财产所有权转移为目的,善意、对价购买且占有该财产,即使卖方无转移所有权的权利,买方仍取得其所有权。根据我国物权法第106条的规定,第三人善意取得的房产,依法取得该房产的所有权,即善意取得的房产不能撤销。


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